Wie kündige ich dem Mieter nach Kauf der Wohnung
Im Rahmen des Immobilienbooms der letzten Jahre haben viele bebaute Grundstücke mit vermieteten Wohnungen den Eigentümer gewechselt. Da stellt sich die Frage, wie ein neuer Hauseigentümer schnellstmöglich die erworbene Immobilie selbst oder für einen nahen Angehörigen nutzen kann.
Der alte Hauseigentümer keinen Kündigungsgrund allein aus dem Verkauf der Wohnung aufweisen kann. Auch besagt § 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete“. Dies bedeutet, dass das Mietverhältnis ohne Änderung der Bedingungen mit dem neuen Eigentümer fortgesetzt wird.
Dem neuen Hauseigentümer steht außer den üblichen Kündigungsgründen, die ihre Ursache nicht im Eigentumsübergang haben, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zur Seite. Danach liegt ein berechtigtes Interesse, das Mietverhältnis zu beenden dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt. Angehörige sind z.B. Eltern, Kinder des Vermieters, Enkel oder Geschwister. Entferntere Verwandte gehören i.d.R. nicht hierzu. Auch die Aufnahme einer Pflegekraft kann angenommen werden. Im Vordergrund der Vorschrift steht die Frage, ob der neue Vermieter die Wohnung wirklich „benötigt“. Der bloße Wunsch, in die eigene Wohnung zu ziehen reicht nicht aus. Auch liegt Eigenbedarf nicht vor, wenn dieser lediglich vorgeschoben ist, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden, wenn im gleichen Haus mehrere Wohnungen leer stehen, in die der Vermieter selbst ein ziehen könnte (rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf), wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages schon hätte wissen müssen, dass er die Wohnung in absehbarer Zeit benötigt (treuwidriger Eigenbedarf), wenn der Vermieter die Wohnung gar nicht nutzen kann wie im Kündigungsschreiben vorgegeben, z.B. als Seniorenwohnung, die allerdings in einem Miethaus ohne Aufzug im 4. Stock liegt (Zweckverfehlung) oder ähnliches.
Der neue Eigentümer kann die Wohnung jedoch erst kündigen, wenn er in das Grundbuch eingetragen ist; die Eintragung einer Auflassungsvormerkung reicht hierzu nicht. In der schriftlichen Kündigung ist der Eigenbedarf zu begründen. Der genaue Lebenssachverhalt, warum der Vermieter gerade diese Wohnung braucht, ist darzulegen. Hierbei sind alle zum Zeitpunkt des Kündigungsschreibens vorliegenden Gründe anzugeben, nachträglich werden diese nicht mehr zugelassen. Auch hat der neue Vermieter die Kündigungsfristen des Mietverhältnisses (je nach Dauer des Mietverhältnisses 3 – 6 – 9 Monate) einzuhalten.
Ist die Eigenbedarfskündigung wirksam ausgesprochen, steht dem Mieter das Widerspruchsrecht zu. Danach kann er der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen eine Härte bedeuten würde. Oder unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist oder angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen ist. Macht der Mieter hiervon form- und fristgerecht Gebrauch bleibt die Kündigung wirksam, der Mieter kann lediglich die Fortsetzung des Mietverhältnisses für einen bestimmten befristeten Zeitraum verlangen. Härtefallgründe können sein: hohes Alter des Mieters zusammen mit schwerer Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder Verwurzelung in der Umgebung, hohe Aufwendungen in die Mietsache bei sehr kurzer Mietdauer und der Mieter erhält hierbei keinerlei Ersatz bei Auszug, wenn dem Mieter innerhalb kurzer Zeit ein doppelter Umzug zugemutet wird, weil eine neue Wohnung zwar gefunden ist, diese aber erst etwas später frei wird, ein Wohnungswechsel während laufenden Prüfungen und dergleichen mehr. Kein Härtefall ist bspw. das Alter oder die Mietdauer allein oder wenn die Kinder einen weiteren Schulweg auf sich nehmen müssen, die alte Wohnung günstiger war, etc. Allerdings ist jeder Härtefall im Wege der Abwägung der einzelnen Interessen zu überprüfen.
Mieter können darüber hinaus im laufenden Mietrechtsstreit eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO von bis zu einem Jahr erstreiten. Ist dieser Rechtsstreit abgeschlossen und die Räumungsvollstreckung droht, besteht die Möglichkeit des Vollstreckungsschutzes nach § 765a ZPO, letzteres aber unter verschärften Voraussetzungen.
Für Fragen um ein Mietverhältnis steht Frau Rechtsanwältin Koster zur Beratung bereit.
