Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis- Änderung der BGH-Rechtsprechung zu Formularklauseln
Der Bundesgerichtshof hat in seinen Entscheidungen vom 18.03.2015 seine bisherige Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln aufgegeben:
Mit Renovierungsklauseln im Mietvertrag wird die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. Abgeltungsklauseln sehen vor, dass der Mieter bei Auszug (quotenmäßig) die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt für den Fall, dass die Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses Gebrauchs- und Abnutzungsspuren aufweist. Dies auch in dem Fall dass laut Mietvertrag Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan der Renovierungsklausel aber noch nicht fällig waren.
Nunmehr hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam ist. Der Mieter darf nur zu den auf seine eigene Vertragslaufzeit entfallenden Renovierungspflichten herangezogen werden; er darf nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind, jedenfalls nicht ohne angemessenen Ausgleich durch den Vermieter. Ansonsten könnte der Mieter verpflichtet werden, vorzeitig zu renovieren und die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Im konkreten Fall des Bundesgerichtshofs waren bei Mietbeginn Streicharbeiten in drei Zimmern erforderlich; der Bundesgerichtshof ist hier davon ausgegangen, dass es sich eine unrenovierte Wohnung handelte. Der dem Mieter zu Mietbeginn gewährte Nachlass von nur einer halben Monatsmiete war nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kein angemessener Ausgleich, die Klausel unwirksam. In einem weiteren Fall wurde der Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen, da noch geklärt werden muss, ob die bei Vertragsbeginn vorhandenen Gebrauchsspuren so unerheblich waren, dass der Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt wurde; es muss also noch geklärt werden, ob der Mieter bei Mietvertragsbeginn eine renovierte oder eine unrenovierte Wohnung übernommen hatte.
Auch bei der Quotenabgeltungsklausel ist der Bundesgerichtshof von seiner früheren Rechtsprechung abgerückt: Eine Klausel, wonach dem Mieter bei seinem Auszug anteilige Renovierungskosten überbürdet werden, ist unwirksam. Es stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar und verständlich ist, welche Belastung auf ihn zukommen kann – und zwar unabhängig davon, ob der Mieter die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert übernommen hat.
Zu Fragen im Mietrecht und der Klauseln des Mietvertrages berät Sie Frau Rechtsanwältin Elke Koster 06831/73091
